Если дом подлежит сносу

                         К вопросу о реализация приоритетного национального проекта

                               "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Если дом подлежит сносу…

Во многих регионах страны строительство жилья осуществляется семимильными шагами, и, на первый взгляд, проблем при выделении и подготовке земельных участков под жилищное строительство в указанных регионах нет. Однако это не так. В СМИ  появились репортажи о возникающих спорах между организациями-арендаторами земельных участков, выделенных под строительство, и собственниками или фактическими владельцами жилья и земельных участков, на которых это жилье располагается. Состоялись и судебные решения при обращении строптивых собственников в суд. На фоне этого исследование нормативных материалов и судебной практики является весьма злободневным.

К сожалению, чаще имеет место нарушение прав и законных интересов граждан, в чьем владении или пользовании находится жилье, попавшее под снос, использование юридическими представителями фирм-застройщиков или фирм-посредников правового нигилизма граждан, особенно,  в условиях меняющегося гражданского, жилищного, земельного законодательства, принятия градостроительного кодекса. Требуется не только анализ законодательства по данному вопросу, но и изучение судебной и прокурорско-следственной практики, что имеет целью привлечь внимание правоохранительных органов к проблеме нарушения конституционных прав граждан, чьи жилища вдруг или в соответствии с ранее принятой программой «попали под снос», а земля выделена, как правило, в аренду под жилищное или иное строительство.

Жилищный кодекс Российской Федерации в ч.2 ст.1 закрепляет право граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. В ч.7 ст. 2 ЖК РФ закреплено, что органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Допускается ли изъятие жилья у собственника?  «Без моего согласия – ни в коем случае!» - скажет собственник жилья. «При передаче земли, на которой расположено ветхое жилье,  в аренду под строительство – согласие и спрашивать не будем, переселим! А жилье аварийным признаем – вообще без компенсации останетесь» - утверждает очередная строительная или инвестиционная структура.

В каких случаях и на каких условиях допускается изъятие жилого помещения у собственника?  В соответствии со ст.32 ЖК РФ – единственной нормой Жилищного кодекса, регулирующей порядок и условия изъятия жилого помещения у собственника, такое возможно только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вопросы изъятия жилого помещения для нужд коммерческой организации: ООО, ОАО, других предприятий, созданных для извлечения прибыли, ЖК РФ не рассматривает. Важный блок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка в таком случае остался вне законодательного урегулирования.

Прав или не прав собственник, требуя взамен сносимого жилья не только благоустроенной квартиры не меньшей площади от сносимой, но и возмещения убытков и упущенной выгоды?

Вышеуказанная норма права (ст.32 ЖК РФ)  предоставляет собственнику жилья, изъятие которого осуществляется для нужд государства или муниципалитета, либо получить деньги в размере выкупной стоимости жилья, либо квартиру с зачетом ее стоимости в выкупную цену. Закон четко определяет, что выкупная цена формируется из трех составляющих:

1.Рыночной стоимости квартиры;

2.Стоимости понесенных убытков;

3.Размера упущенной выгоды.

Из сказанного следует, что при изъятии земельного участка и находящегося на участке жилого помещения (в отдельно стоящем доме или квартиры в многоквартирном доме – значения не имеет) для нужд государства или муниципалитета предоставляемая собственнику квартира (площадью – не меньше изымаемой) может и не удовлетворять собственника, то есть не совпадать с выкупной ценой, не покрывать убытки, в том числе упущенную выгоду, в полном объеме. Тогда собственник вправе требовать  соответствующего возмещения в недостающей части в денежном (ином) эквиваленте. Так, например, может быть предоставлена новая квартира большей площади, улучшенной планировки, с большим количеством комнат, другими удорожающими моментами.

В каком же порядке должны быть урегулированы гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения между собственником подлежащего сносу жилья в случае сдачи в аренду земельного участка под строительство или в собственность коммерческой, созданной для извлечения прибыли организации? Как уже было сказано выше,  жилищно-правовой нормы, конкретно регулирующей указанное правоотношение в жилищном законодательстве не имеется. Означает ли это, что в данном случае имеет место в чистом виде гражданско-правовые отношения и в случае спора должны применяться подходящие нормы гражданского права? Ответ на этот вопрос содержится в жилищном законодательстве.

Согласно ст.7 ЖК РФ жилищное законодательство допускает  аналогию закона, если определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих  такие отношения, к ним. Если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из смысла указанной нормы ст.32 УК РФ может распространяться на жилищные отношения при иных, чем  указаны в данной норме обстоятельствах, только при отсутствии

А)конкретной нормы ЖК РФ

Б)соглашения между участниками правоотношения;

В)конкретных норм в других отраслях права: в гражданском и ином законодательстве.

В связи с тем, что вопросы изъятия жилья при передаче (на любых условиях) земельного участка коммерческой структуре под коммерческое строительство в ЖК  РФ отсутствует, то на первый план выходит соглашение между сторонами. Это значит, что если стороны пошли на достижение соглашения, то при этом они не обязательно могут использовать только гражданско-правовые нормы, но и добиться соглашения на основании действующего законодательства в целом (исключаю, конечно же, заключение незаконной сделки). При подготовке и заключении соглашения между участниками жилищного правоотношения законодатель предоставляет каждой стороне свободу выбора. Каждый из собственников жилья при сносе частного или многоквартирного дома может оказаться после принятых по обеспечению его жилищных прав обязательств в различной ситуации: кто-то в более выгодной, кто-то в менее выгодной. Поэтому очень важно собственнику сносимого жилья при подписании различного рода соглашений  и договоров выбрать такое решение, которое в данной ситуации окажется наиболее   выгодным для него и его семьи. Закон такую возможность собственнику жилищного помещения, подлежащего сносу, предоставляет. Без согласия собственника снос жилого помещения осуществить коммерческая структура не вправе только потому, что изъятие жилого помещения законодательно допускается только для государственных и муниципальных нужд.

Рекомендательно собственник жилья вправе требовать не только возмещения рыночной стоимости квартиры (дома,) но и полное возмещение убытков и выплату компенсации в счет упущенной выгоды. Коммерческая организация может не согласиться с указанными требованиями собственника. В таком случае спор может быть решен в судебном порядке. Однако, вероятность снижения выкупной цены, назначенной собственником жилья, как свидетельствует судебная практика, равна нулю. Судебные инстанции исходят из того, что со сносом жилья собственник действительно несет огромные убытки, доказывание которых в ракурсе перечня  различных обстоятельств прямо содержатся в ч.7 ст.32 ЖК РФ: изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. Перечень этих обстоятельств не является исчерпывающим, и сторона может представить перечень иных важных с ее точки зрения обстоятельств для решения вопроса при наличии спора.

При достижении договоренности стороны в случае судебного спора между собственником жилого помещения, предполагаемого к сносу, и коммерческой организацией, получившей земельный участок (на любых  законных условиях) для застройки, а так же суд должны руководствоваться в первую очередь не нормами ЖК РФ, а нормами гражданского и иного законодательства. И только при отсутствии гражданско-правовой нормы или нормы иного законодательства, регулирующей данного правоотношение, возможно применение аналогии права – в данном случае применение ст.32 ЖК РФ, что при заданных условиях маловероятно.

Прежде, чем перейти к вопросу о гражданско-правовом урегулировании споров в случае изъятия подлежащего сносу жилого помещения у собственника, необходимо акцентировать внимание читателей, что коммерческая структура должна соблюдать требования ст.ст. 8, 25 Конституции РФ, в которых закреплена равная защита частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности и  неприкосновенность жилища,  ч.1 ст.3 ЖК РФ, где так же  указано, что жилище неприкосновенно.

Так, по ст.330 УК РФ возбуждено уголовное дело возбуждено уголовное дело (самоуправство) по факту принудительного сноса деревянного 58-квартирного дома в г.Екатеринбурге после предоставления для застройки  земельного участка частной фирме по постановлению главы города. Сотрудники фирмы не обеспечили жильцов дома новым жильем и приступили к разборке дома, в результате чего несколько квартир разрушили, часть квартир оказались под угрозой разрушения.

Затрагивая указанную тему, надо также проанализировать нормы жилищного законодательства, которые на прямую связаны с судебными спорами между гражданами-собственниками домов (квартир в многоквартирных домах), подлежащих сносу, и иными организациями, заинтересованными в таком сносе. По большому счету, даже принять решение о сносе чужой собственности без участия собственника дома (собственников квартир в многоквартирном доме) и без учета мнения каждого собственника невозможно. Все решения могут быть приняты на общем собрании собственников в соответствии со ст.ст. 45-48 ЖК РФ. Из смысла этих норм следует, что сообщение о назначении даты собрания должно быть направлено каждому собственнику под роспись или размещено в доступном для ознакомления всех собственников месте. По результатам собрания составляется протокол, а решения собрания каждый собственник вправе обжаловать в суд.

Изъять жилое помещение без согласия собственника на нужды коммерческой структуры нельзя, в том числе и под снос. Такие понятия, как «выселение» из квартиры или дома в ЖК применимо только к   пользователям  жилым помещением на условиях социального найма. Понятия «переселения» в современном ЖК РФ вообще не существует.

Коммерческая структура не может ставить вопрос ни о выселении собственников жилья, ни об их переселении, а только о предоставлении жилого помещения по взаимной договоренности и на условиях, согласованных с собственником. При отсутствии договоренностей – решение спора является прерогативой судебных органов. Обратиться в суд при наличии спора может как заинтересованная коммерческая организация, получившая в собственность или в аренду земельный участок, так  и собственник жилого помещения, о сносе которого поставлен вопрос коммерческой или ной другой структурой.

Если собственнику жилого помещения сделали предупреждения о том, что  принадлежащее ему жилое помещение подлежит сносу, то  собственник может обратиться в суд с иском о приобретении для него конкретной квартиры в счет причиненного ущерба.

Очень важным является понимание  ч.2 ст.19 ЖК РФ, в соответствии с которой составляющими жилищного  фонда России в зависимости от формы собственности  являются:

1) частный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц),

2) государственный жилищный фонд, (жилищный фонд РФ, жилищный фонд субъекта РФ);

3)муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п.3).

Надо отметить, что многие коммерческие и иные организации приспособились скрывать даже очевидные факты принадлежности отдельных квартир в многоквартирном доме на правах собственности гражданам, подтверждая факт принадлежности дома к иному фонду устаревшими правоустанавливающими документами или голословно (при отсутствии таких документов), например, муниципалитету. Если в многоквартирном доме приватизированы (либо приобретены иным способом в собственность) не все квартиры, то это означает, что муниципалитет является собственником лишь части квартир, сдаваемых  на условиях социального найма, а право собственности муниципалитета на отдельные квартиры абсолютно равно праву собственности любого другого собственника жилого помещения в этом доме, то есть конкретного гражданина и членов его семьи. Поэтому воля каждого собственника жилого помещения должна обязательно учитываться при решении вопроса о сносе дома и даже о выделении  земельного участка под конкретное строительство. Не исключено, что собственники квартир могут пожелать оставить за собой право собственности на положенную им долю земельного участка, на котором расположен дом с их долей недвижимости в виде собственности на жилое помещение. Правоустанавливающим документом для каждого собственника жилого помещения является свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. С момента внесения записи о регистрации в Единый государственный реестр жилое помещение становится частной собственностью – никто не вправе нарушать конституционное положение о неприкосновенности частной собственности.

При устранении споров о собственности в многоквартирных жилых домах кроме соответствующих статей ЖК РФ, следует учитывать и нормы, закрепленные  ФЗ от 29.12.2004 года  №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации». В частности, в соответствии со ст.15  данного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если до вступления силу ФЗ не принято общим собранием собственников иное решение. Каким образом используется установленное данной нормой права положение при сносе жилого помещения собственника? При определении выкупной цены собственник жилой площади вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома.

На основании ст.16  ФЗ №189-ФЗ «в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме».  «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме». Каким образом используется установленное данной нормой права положение при сносе жилого помещения собственника? Собственник жилого помещения (или собственники) могут обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка и проведении государственного кадастрового учета, после чего, став собственниками  общей долевой собственности при определении выкупной цены  вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности на указанный земельный участок. Если надлежащим образом долевая собственность не оформлена, то при заключении взаимного соглашения (до возникновения судебного спора) собственник может выдвинуть указанные требования, а коммерческая организация учесть их при предоставлении другого жилья при сносе дома. Но данное условие не является обязательным при заключении такого соглашения и в случае возникновения спора собственнику общей долевой собственности (на земельный участок) придется выполнить установленные законом правила для того, чтобы его требование (условия) было узаконено и стало правомерным. То есть до обращения в суд необходимо обратиться за формированием земельного участка и проведением государственного кадастрового учета. Собственник до решения вопроса о сносе дома вправе добиваться закрепления за собой права собственности (в том числе долевой) на земельный участок, где находится на правах собственности его частный дом (равно  многоквартирный  дом с его квартирой).

И в заключение не могу не прокомментировать некоторые  консультации, которые, по моему мнению, идут в разрез с действующим в настоящее время законодательством.

В ежедневной газете «Труд» за 7 декабря 2006 года опубликовано интервью А. Кучерена, который на вопрос о том, на что может рассчитывать собственник однокомнатной квартиры, если дом относится к ветхому фонду  и предназначен к слому,  пояснил, что  при сносе дома с приватизированной квартирой собственнику должны предоставить равноценное жилье стоимостью не ниже  квартиры в снесенном доме.

Отвечая на этот вопрос,  А.Кучерена явно слукавил. Если дом предназначен к сносу, значит какой-то конкретной организации выделен в аренду или передан в собственность земельный участок, на котором дом расположен. Если этот земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, то изъятие жилого помещения осуществляется по правилам ст.32 ЖК РФ. В этой правовой норме ни слова не говорится о равноценности жилья. Речь идет о выкупной цене жилого помещения, которая формируется из трех составляющих: рыночной стоимости квартиры, убытков, в том числе упущенной выгоды. При этом собственник вправе требовать выплату компенсации, если предоставленное ему жилье ниже выкупной цены снесенного. Судебная практика сформировалась таким образом, что жилая площадь при сносе дома предоставляется  не ниже сносимой площади, при этом стоимостные характеристики судом  не учитываются. Законодатель,  сознательно устанавливая такие условия,  не указывает нигде о равнозначности квартир в стоимостном выражении. Если жилье ветхое – о какой равнозначности в плане стоимости может идти речь? Ясно, что не конституционно предоставлять собственнику взамен ветхого очередное ветхое жилье. Особенно если это единственное жилье, что чаще всего на практике и бывает. Здесь однозначно предполагается улучшение жилищных условий собственника и членов его семьи. В законе даже не оговорено –  совершаются ли такие действия в отношении единственного  жилья, подлежащего сносу или допустимо неоднократно при каждом изъятии собственности. Такое изъятие собственности допускается лишь на основании решения государственного или муниципального органа (ч.3 ст.32 ЖК), более того такое решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   Кроме этого, важно определить, для каких нужд предоставляется земельный участок (и следовательно, изымается жилье). В волевом порядке изъять жилое помещение собственника возможно только для государственных и муниципальных нужд.  То есть изъятие для нужд коммерческой организации – не допустимо,  а вопросы компенсационных выплат законом вообще в таком случае не конкретизированы и определяются в соответствии с достигнутым соглашением по договоренности сторон, на что прямо указывает ст.7 ЖК РФ.  При наличии спора между сторонами данного  правоотношения – его разрешение возможно только через суд. Но с учетом ст.7 ЖК РФ – (применение жилищного законодательства по аналогии) вряд ли коммерческая организация, заинтересованная в получении земельного участка, сэкономит на возмещении ущерба собственнику жилого помещения, изымаемого в связи со сносом.  Формулировки: «переселение», «выселение»  к собственнику жилого помещения вообще в таком случае не приемлемы. Юридически грамотно вести речь лишь о выкупе собственности. Как уже было сказано, предоставление квартиры в таком случае уменьшает всего – навсего  выкупную цену.

И последнее, не менее важное обстоятельство: изъятие жилого помещения собственника по сносу дома не в связи с выделением земельного участка под строительство, а по аварийности, осуществляется на тех же условиях, как и при изъятии для   муниципальных нужд. В таком случае исключается необходимость предупреждения собственника о сносе за год до сноса. При ветхости жилья  действует годичный срок предупреждения о сносе дома. И в том и в другом случае должно состояться решение государственного или муниципального органа, подлежащее государственной регистрации в соответствующем государственном учреждении.

В подтверждение сказанному можно добавить, что судебный спор по предоставлению жилья в соответствии с размерами сносимого дома семье П. в Южном Бутово г.Москвы, после отмены предыдущего судебного решения об отказе в иске, так и не рассмотрен. Мэр города по соглашению с истцами до начала судебного слушания предоставил две однокомнатные благоустроенные квартиры матери и сыну.

            В данной публикации не затрагиваются вопросы реализации требований современного законодательства при предоставлении (выделении) городских (муниципальных), а также иных  земель под застройку.

Юрист Пысина Галина Александровна,

полковник юстиции в отставке, член СВГБ по ДВ региону

г. Хабаровск